En julio, el porcentaje de alquileres anticipados en los 200 mercados de alojamiento estudiantil más grandes del país alcanzó el 89,1%. En Delaware, la cifra fue del 71,1%. Esta diferencia lo explica todo, y no tiene casi nada que ver con el supuesto cambio demográfico que todos mencionan.
El alojamiento estudiantil acaba de registrar una excelente cifra nacional, aunque con un promedio nacional por debajo de lo esperado. El porcentaje de prealquileres en el índice Yardi 200 alcanzó el 89,1% en julio de 2026, un punto porcentual más que el año anterior. Por debajo de esta cifra, 35 mercados registraron un porcentaje superior en más de 10 puntos porcentuales al de julio del año pasado, mientras que 25 registraron un porcentaje inferior en más de 10 puntos porcentuales. Treinta y cinco mercados aún se encontraban por debajo del 80% de ocupación a pocas semanas de la fecha de mudanza.
Las universidades que más están cayendo no son las inestables instituciones privadas regionales que predeciría el escenario de la caída drástica de la matrícula. Se trata de Delaware, la Universidad Estatal de Carolina del Norte, Purdue y la Universidad Estatal de Arizona. Grandes universidades públicas con un alto número de solicitudes de admisión. El mercado de las universidades ha dejado de basarse en la cantidad de jóvenes de 18 años y se ha convertido en una apuesta sobre quién más construyó las instalaciones en tu ciudad.
Qué pasó
Yardi Matrix publicó su Informe Nacional de Vivienda Estudiantil de agosto de 2026, que abarca la encuesta de julio de Yardi 200, un conjunto selecto de mercados que representan aproximadamente el 90% del espacio institucional. El prealquiler para el año académico 2026-27 se situó en el 89,1%, un aumento de 100 puntos básicos con respecto al 88,1% revisado de julio de 2025 y por debajo del 89,9% registrado en agosto de 2025.
La dispersión que se observa bajo esa cifra es el hallazgo. Un total de 117 de los 200 mercados se encontraban en o por encima de sus niveles de julio de 2025. Veinte estaban prácticamente llenos, con un 99 % o más de ocupación. Por otro lado, 25 mercados estaban al menos 10 puntos por debajo y 35 se situaban por debajo del 80 %.
Los resultados mencionados varían en ambos sentidos. Western Carolina obtuvo un 99,8% de preliberación. Central Michigan alcanzó el 99,4%, Maryland el 97,9% y Boise State el 96,3%. Kent State lideró el país en mejora interanual con 17,6 puntos, seguido de cerca por North Carolina Wilmington con 16,9. Mientras tanto, Delaware registró un 71,1%, con una disminución de 16,3 puntos. North Carolina State obtuvo un 78,5%, con una disminución de 15,9. Purdue alcanzó el 81,4% y Arizona State el 81,9%.
Tyson Huebner, director de investigación de Yardi Matrix, expuso claramente la causa en el informe: la nueva oferta se está concentrando de forma desproporcionada en los grandes mercados, lo que perjudica a las escuelas con mayor número de camas y, por lo tanto, afecta negativamente al indicador nacional.
Los alquileres contaron la segunda parte de la historia. El alquiler anunciado promedio fue de $930 por cama en julio, manteniéndose sin cambios por sexto mes consecutivo, con un crecimiento anual del 2,0%.
La historia de fondo
Harrison Street Asset Management es la firma a la que más se le pide que explique este sector, y esta semana concedió una entrevista al boletín informativo Property Play de CNBC . Ha invertido más de 24.000 millones de dólares en 432 residencias estudiantiles desde 2005, lo que suma más de 238.000 camas en 200 universidades de Norteamérica y Europa.
Mike Gordon, su director global de inversiones inmobiliarias, resumió el año con la siguiente frase: la confianza en las residencias estudiantiles es alta, pero la confianza en todos los mercados de residencias estudiantiles no lo es.
Según Gordon, desde la perspectiva de la demanda, la calidad se está concentrando. La matrícula, las solicitudes, la selectividad, la financiación para la investigación y los resultados de los graduados se están concentrando en las instituciones líderes, y mencionó a Michigan, Virginia, Carolina del Norte y las grandes universidades públicas del Power Four. Muchos de los mercados a los que apunta su firma registran una ocupación del 95 % o superior. Citó a Virginia Tech, Auburn y Penn State como ejemplos de lugares donde la oferta de vivienda se ha quedado rezagada con respecto al crecimiento de la matrícula.
Su metáfora sobre los buenos mercados es la mejor frase del relato. Una gran ciudad universitaria es una ciudad industrial donde la fábrica nunca cierra, y lo que produce es capital intelectual, que atrae a profesores, investigadores, emprendedores y empresas, además de a los estudiantes. Todos ellos necesitan un lugar donde vivir.
Tiene razón en cuanto a la demanda. El problema es que su propia tesis no explica las cifras de julio. Delaware, NC State y Purdue son precisamente las universidades que nunca cierran. Son las que registran descensos de dos dígitos.
El plan
En Harrison Street están haciendo dos cosas a la vez, y eso es lo que lo delata.
La empresa sigue adquiriendo y desarrollando propiedades, incluso mediante alianzas público-privadas con universidades estatales. Además, a principios de este año vendió una cartera de 12 propiedades por 910 millones de dólares, una de las mayores desinversiones en el sector de residencias estudiantiles de los últimos tiempos.
Si comparamos esto con su propio historial, la operación se vuelve más clara. En 432 propiedades y 24 mil millones de dólares asignados desde 2005, la cifra combinada es de aproximadamente 55,6 millones de dólares por propiedad y alrededor de 100.800 dólares por cama, lo que da un promedio de aproximadamente 551 camas por activo. La venta de 12 propiedades se valoró en aproximadamente 75,8 millones de dólares por propiedad, o 1,36 veces esa asignación combinada. La comparación es aproximada, ya que pone veinte años de base de costo nominal frente a un precio de liquidación de 2026, y la composición de la cartera explica parte de la diferencia. Pero la dirección es inequívoca. La empresa vendió en volumen, a precios de escala, el mismo año en que comunicó a la prensa que la confianza a nivel de mercado se había fracturado.
Esa es una postura coherente, no una contradicción. Mantén la exposición al sector que aún puedas garantizar. Vende en los mercados donde la variable que determina el resultado ya no está bajo tu control.
El ángulo del modelo de negocio
La ventaja competitiva pasó de la previsión de la demanda a la supervisión de la oferta. Durante quince años, el factor decisivo en esta clase de activos fue la proyección de matrículas. Ahora, todos los gestores tienen las mismas cifras de WICHE y la misma información del National Student Clearinghouse. La variable que realmente diferenció a Kent State de Delaware en julio fue la cantidad de plazas disponibles en las cercanías, lo cual es un problema de permisos y gestión de recursos, no demográfico. La ventaja es local, poco llamativa y no se incrementa con el tamaño del fondo.
La construcción de residencias estudiantiles depende de un solo sector de matriculación, no de cuatro. En otoño de 2025, la matriculación total en educación postsecundaria en EE. UU. aumentó un 1,0 %. Los colegios comunitarios crecieron un 3,0 %, las universidades públicas de cuatro años un 1,4 %, mientras que las universidades privadas sin ánimo de lucro de cuatro años para estudiantes de pregrado disminuyeron un 1,6 %. Los colegios comunitarios son en su gran mayoría instituciones para estudiantes que se desplazan diariamente y generan una demanda de plazas prácticamente nula. Las instituciones privadas sin ánimo de lucro alojan principalmente a sus estudiantes en residencias de su propiedad. Por lo tanto, toda la clase de activos institucionales está vinculada a la línea de universidades públicas de cuatro años, que creció aproximadamente un punto y medio, mientras que la oferta se concentró en los mercados más grandes de ese sector. Así es como se obtiene un promedio del 89,1 % con un rango de 34 puntos.
El alquiler fijo es una señal fiable. Los alquileres anunciados no han variado en seis meses y el crecimiento anual es del 2,0 %. El crecimiento de los alquileres para la temporada de arrendamiento 2026-27 se sitúa en el 0,9 %, frente al 2,6 % de la temporada anterior, el 5,9 % de la anterior y el 7,0 % de 2023-24. Los operadores están priorizando la ocupación sobre el precio, lo cual es acertado cuando la oferta es la principal limitación y una estrategia perdedora si se ha previsto un aumento de los alquileres para mantener la rentabilidad.
La asociación público-privada (APP) es la solución estructural. Una colaboración público-privada con una universidad estatal logra algo que ningún acuerdo de mercado puede: coloca a la entidad que controla tanto la demanda como la oferta competitiva en su propio lado de la mesa. En un sector desproporcionado, la contraparte que puede restringir la apertura de nuevas camas vale más que la que puede predecirlas.
El riesgo
El caso del oso en este caso es real y merece ser expuesto adecuadamente.
El prealquiler no es sinónimo de ocupación. Los datos de julio se actualizan progresivamente hasta agosto, y la ocupación de septiembre de 2025 se situó en el 95,1%, frente a un mes de julio que también mostró una tendencia débil. El resultado final suele ser más favorable que la situación de julio.
La oferta también es un problema recurrente, no permanente. Las entregas han estado por debajo del promedio a largo plazo de aproximadamente 40 000 camas al año en las escuelas Yardi 200, y el inicio de las construcciones se ha ralentizado. Los edificios que perjudican a Delaware y NC State este año se financiaron en un entorno de tasas de interés diferente. Si se compran esos mercados en 2028, la competencia podría ser mucho menor.
Parte de la diferencia de 34 puntos se debe más a cálculos matemáticos que a fundamentos. Kent State y UNC Wilmington mejoraban partiendo de bases más débiles, y una universidad que empieza con un 70% tiene más margen para ganar 17 puntos que una que empieza con un 95%.
Harrison Street es un gestor especializado que argumenta que los especialistas son más necesarios que nunca. Es una afirmación cierta y, a la vez, una estrategia para captar fondos. Ambas cosas pueden ser ciertas.
El riesgo para la demanda que realmente merece atención es el que señala Yardi, en lugar del que utilizan los titulares: la disminución de la matrícula internacional, sumada a la reducción de la financiación federal para la investigación. La matrícula de estudiantes internacionales de posgrado cayó un 5,9 % en otoño de 2025. Estos estudiantes se concentran precisamente en las grandes universidades de investigación que constituyen la base de las carteras institucionales, y rara vez viven en sus países de origen.
Preguntas rápidas
¿Está afectando ya el precipicio demográfico a las residencias estudiantiles?
No en estas cifras. La promoción de 2025 fue la más numerosa de la historia de Estados Unidos y la matrícula total aumentó un 1,0 % en otoño de ese mismo año. El descenso en el número de graduados de secundaria va desde aproximadamente 3,9 millones hasta 3,4 millones en 2041, lo que representa un 13 %, y es muy desigual entre los estados. La temporada de alquileres de 2026 estuvo determinada por la construcción local, no por los nacimientos.
¿Por qué las grandes universidades emblemáticas tienen un rendimiento inferior al esperado?
Porque eran los mercados más rentables. Los promotores inmobiliarios siguieron el crecimiento de la matrícula y la solvencia crediticia hacia los mercados más grandes, y llegaron suficientes a la vez. La oferta concentrada beneficia al mercado y supone un problema para el propietario actual.
¿El alquiler de pisos implica que el sector está en problemas?
Esto significa que el sector se está normalizando. Un aumento anual del 2,0% con un 89% de prealquileres indica un mercado en funcionamiento. El problema surge únicamente para los propietarios que, en sus análisis, asumieron que el crecimiento del 7% en los alquileres previsto para 2023-24 se mantendría.
¿Es un buen momento para comprar una residencia de estudiantes?
La respuesta honesta es que el concepto de "alojamiento estudiantil" ya no constituye una unidad de análisis coherente. La cifra del 89,1% no describe ningún activo real. Veinte mercados están prácticamente llenos y 35 están por debajo del 80%, y se trata de negocios distintos. Cualquiera que cite este índice le está dando una cifra que ya no refleja información relevante.
La perspectiva del analista de modelos de negocio
Lo interesante de esta historia es lo que revela sobre el pensamiento basado en índices en general.
Durante una década, el sector de las residencias estudiantiles se promocionó basándose en una tesis demográfica, la más cómoda por su ritmo lento, su carácter público y la posibilidad de verificarla años después. Todos apostaban por la misma tendencia. Luego, el sector se desestabilizó y la variable clave resultó ser una que nadie puede consultar: cuántas personas decidieron construir una residencia al lado de la tuya al mismo tiempo.
Esto no es exclusivo de las residencias universitarias cercanas. Es el ciclo de vida habitual de una clase de activos una vez que el capital la descubre. La tesis que atrajo el dinero deja de ser la que determina la rentabilidad, porque el dinero mismo se convierte en la nueva variable. La frase de Harrison Street sobre la convicción en el sector frente a la convicción en el mercado es una forma educada de decir que el índice ahora es ruido y lo único que importa es la oportunidad que se presenta.
La imagen de Gordon como ciudad industrial sigue siendo la correcta. Solo que le falta una segunda parte. La fábrica no va a cerrar. Pero no eres el único que se dio cuenta, y el tipo que empezó las obras dieciocho meses después que tú es la razón por la que tu edificio está alquilado en un 71% en julio.
Para las familias, nada de esto cambia sus cálculos. El alquiler cerca del campus es solo un gasto más en un hogar que sigue aumentando, y también un gasto más en el costo total de la matrícula, que se ha ido alejando del precio original durante dos décadas. Por ello, las universidades con mercados inmobiliarios más favorables suelen ser la mejor opción financiera. Un mercado de alojamiento estudiantil con exceso de oferta es un mal año para el propietario y un buen año para el inquilino. Alguien siempre sale ganando.
