Los minoristas se están convirtiendo en inquilinos de planta baja en proyectos de apartamentos subvencionados, obteniendo terrenos urbanos escasos prácticamente gratis. El problema es que esto solo funciona si se obtienen ganancias como lo hace Costco.
Costco se ha convertido en inquilino principal de la planta baja de un proyecto residencial en Los Ángeles, valorado en aproximadamente 450 millones de dólares, que contará con 800 apartamentos, incluyendo viviendas asequibles y para trabajadores. Se trata del primer proyecto residencial en Estados Unidos con una tienda Costco. La cadena no está financiando su construcción. Esa es precisamente la clave.
Existe una versión de esta historia en la que las grandes superficies comerciales finalmente aprendieron a amar la ciudad. Es una historia bonita, pero en gran parte errónea. Lo que realmente sucede es un arbitraje en la adquisición de terrenos, y funciona de maravilla para un modelo de negocio en particular.
Qué pasó
En el barrio de Baldwin Village, en Los Ángeles, la promotora Thrive Living está construyendo un proyecto residencial de aproximadamente 450 millones de dólares con 800 apartamentos que combinan viviendas asequibles y para trabajadores. Costco ocupará la planta baja. Su inauguración está prevista para 2028 y será el primer complejo residencial en Estados Unidos con un Costco en su interior.
Costco también firmó un contrato para un almacén de 162.000 pies cuadrados dentro de VIVA White Oak, un proyecto de 280 acres en el condado de Montgomery, Maryland, donde las normas del condado exigen que el 12,5% de las nuevas construcciones residenciales sean de vivienda asequible. La construcción comienza este año. El promotor, MCB Real Estate, afirma que será la primera construcción multifamiliar en esa zona del condado en 40 años, y que el proyecto habría seguido adelante sin Costco, pero su nombre atrajo a otros inquilinos. Como dijo el cofundador de MCB, P. David Bramble: «Todo el mundo quiere asociarse con Costco»
Target también forma parte de esta historia. Su tienda de Harlem, inaugurada en 2024, se encuentra dentro de un complejo con 171 viviendas asequibles, incluyendo 51 apartamentos para jóvenes que salen del sistema de acogida. Target ahora cuenta con 16 tiendas en Manhattan, frente a la única que tenía en 2015.
El mecanismo es el mismo en todas partes. Estados y ciudades, como California, Florida, Massachusetts y Filadelfia, han implementado incentivos y financiamiento para la construcción de viviendas. Los minoristas están aprovechando esta ola de subsidios para adquirir terrenos que jamás habrían podido comprar directamente.
La historia de fondo
El modelo de las grandes superficies comerciales nunca fue realmente un modelo de venta minorista. Era un modelo inmobiliario con mercancía incorporada. Terrenos baratos en las afueras de la ciudad, un edificio cuyo precio por metro cuadrado era prácticamente nulo y un inmenso aparcamiento gratuito. El volumen de ventas hacía el resto.
Ese modelo lleva una década muriendo silenciosamente en las ciudades, y no porque los compradores dejaran de buscar toallas de papel baratas. Murió porque la rentabilidad del terreno dejó de ser viable. Los terrenos urbanos lo suficientemente grandes para un almacén y un aparcamiento simplemente no existen o cuestan más de lo que la tienda jamás ganará con ellos. Mientras tanto, los precios de los materiales de construcción aumentaron un 50 % entre marzo de 2020 y marzo de 2026, según datos federales, lo que significa que el coste de construir cualquier cosa subió, pero la rentabilidad se mantuvo estable.
Así que los comerciantes esperaron. Y mientras esperaban, la crisis inmobiliaria les dio la llave.
El plan
Aquí está la estructura, despojada del lenguaje de beneficio comunitario.
El promotor necesita un inquilino principal. No exactamente para alquilar, sino para obtener financiación. Un inquilino nacional solvente en la planta baja reduce el riesgo de la estructura de capital, disminuye el coste de la deuda y aumenta el precio que pueden cobrar los apartamentos de los pisos superiores. Un Costco en la planta baja es un servicio que se incluye en el folleto de alquiler.
El minorista necesita un terreno que no puede comprar. Por lo tanto, aporta el único activo que tiene de sobra: su marca y su solidez financiera. Firma un contrato de arrendamiento. Aporta poco o ningún capital inicial. El promotor asume los costos de construcción, los trámites para obtener los permisos y el riesgo.
Luego, el sector público interviene con el subsidio que hace posible la construcción de viviendas. Exenciones fiscales, cambios en la zonificación, financiación estatal. En Harlem, el complejo de 242 millones de dólares que alberga Target recibió más de 20 millones de dólares de Empire State Development.
Léelo despacio. Un programa de subsidios para la vivienda, diseñado para construir viviendas asequibles, está funcionando como un mecanismo de adquisición de terrenos para dos de las mayores cadenas minoristas de Estados Unidos. Nadie lo planeó así. Pero funciona de todos modos.
El ángulo del modelo de negocio
Ahora bien, la parte que se le escapa al encuadre de tendencias.
Esta estructura no resulta igual de atractiva para todos los grandes minoristas. Es sumamente atractiva para un tipo específico, y la razón se encuentra en el estado de resultados de Costco.
En el ejercicio fiscal 2025, Costco registró ingresos operativos de 10.380 millones de dólares sobre ventas netas de 269.900 millones de dólares. De esos ingresos operativos, 5.320 millones de dólares provinieron de las cuotas de membresía. Esto representa el 51% de la utilidad operativa de la compañía, generada por una cuota recurrente cuyo servicio prácticamente no tiene costo. La mercancía, lo que los clientes creen estar comprando, aportó la otra mitad con un margen bruto del 11,1%.
Analicemos lo que esto significa para una tienda urbana. Costco no necesita un almacén denso en la ciudad para ser un vendedor productivo de mercancía por metro cuadrado. Lo necesita para captar y fidelizar socios de. Una tienda ubicada bajo 800 apartamentos en Los Ángeles, rodeada de la densidad que jamás encontrará un almacén suburbano, es una máquina de captación de socios que, además, vende pollos asados. Las tasas de renovación superan el 90 %. Una vez que alguien se inscribe, la cuota se acumula anualmente, independientemente de si alcanza o no un tamaño de compra considerable.
Por eso Costco puede aceptar las limitaciones propias de un uso mixto urbano, que son reales: ausencia de aparcamiento a nivel de calle, muelles de carga interiores, aislamiento acústico, entradas independientes y sistemas de seguridad contra incendios diseñados pensando en los residentes que duermen en los pisos superiores. Estas limitaciones perjudican la productividad de la mercancía, pero no los ingresos por membresías.
Ahora veamos Target. Sus ganancias provienen del margen de mercancía, la marca propia y su red de medios minoristas Roundel, todo lo cual se escala con el volumen de ventas y la amplitud del surtido. La productividad del espacio es clave. En marzo de 2026, Target anunció más de 30 tiendas nuevas para ese año y más de 300 para 2035, la mayoría de ellas de tamaño completo, con un nuevo formato insignia de aproximadamente 148,000 pies cuadrados, financiado con un plan de capital de 5 mil millones de dólares. Su director de operaciones ha dicho que la rentabilidad de las tiendas pequeñas urbanas es buena, pero que las grandes tiendas son donde se obtienen las mayores ganancias.
Así pues, la conclusión sincera no es que «las grandes superficies descubrieron las ciudades». Es más bien: un negocio de membresía puede permitirse ser un mal inquilino de su propio espacio, mientras que un negocio de venta de mercancías no. Target está en el edificio de Harlem. Target no está apostando el futuro de la empresa a ello.
El riesgo
Tres de ellos, en orden ascendente según la fuerza con la que podían morder.
El minorista no tiene nada que perder. Costco aporta su firma, no capital. Ahí reside la belleza del acuerdo y, a la vez, su fragilidad. Los locales comerciales en planta baja de los complejos de uso mixto tienen una larga y poco glamurosa historia de permanecer vacíos. Un contrato de arrendamiento no implica un compromiso para operar bien.
El subsidio es el pilar fundamental. Si se eliminan las exenciones fiscales, la financiación estatal y la zonificación inclusiva que hacen viables estos proyectos, los acuerdos se detienen. Ese conjunto de subsidios es una variable política, no estructural. Un solo ciclo presupuestario puede paralizar el proyecto.
Alguien va a escribir la otra historia. Ahora mismo, el enfoque es el beneficio para la comunidad: el Consejo de Desarrollo Vecinal del Área Oeste del Congreso de Empoderamiento respaldó el permiso de venta de alcohol de Costco en Los Ángeles con el argumento de que la tienda serviría a los residentes. Esa buena voluntad se mantiene hasta que un periodista o un concejal haga los cálculos y pregunte por qué el dinero de la vivienda pública está reduciendo el riesgo de la especulación inmobiliaria corporativa. El contraargumento es válido, porque un supermercado en un barrio desfavorecido es algo realmente positivo. Pero el titular se escribe solo, y el riesgo para la reputación es asimétrico.
Preguntas rápidas
¿Costco abrirá tiendas dentro de edificios de apartamentos? Sí. El proyecto en Baldwin Village, Los Ángeles, ubicará un Costco en la planta baja de un complejo residencial de aproximadamente 450 millones de dólares y 800 unidades, que incluye viviendas asequibles y para trabajadores. Su inauguración está prevista para 2028 y es el primero de su tipo en Estados Unidos.
¿Por qué querría un promotor inmobiliario una gran superficie comercial en un proyecto de viviendas? Porque una tienda de renombre nacional reduce el coste de la financiación, atrae a otros inquilinos y permite al promotor cobrar alquileres más altos. La marca de la tienda actúa como un aval crediticio.
¿Significa esto que las grandes superficies comerciales se están expandiendo hacia el ámbito urbano? No. Target anunció en marzo de 2026 que centrará su nuevo crecimiento en tiendas de tamaño completo, de aproximadamente 148 000 pies cuadrados, con más de 300 aperturas previstas para 2035. El uso mixto urbano representa una oportunidad para la mayoría de los minoristas, pero resulta estructuralmente atractivo para muy pocos.
¿Por qué este modelo funciona tan bien para Costco en particular? Porque aproximadamente la mitad de las ganancias operativas de Costco provienen de las cuotas de membresía, en lugar del margen de la mercancía. Las ubicaciones urbanas densamente pobladas son excelentes para captar y retener miembros, incluso cuando su volumen de ventas es mediocre, algo que Costco puede permitirse y que un minorista que depende del margen de la mercancía no.
¿Cuál es el principal obstáculo para que esto se resuelva? Los subsidios. Estos proyectos son viables gracias a los incentivos estatales y municipales, las exenciones fiscales y la zonificación inclusiva. Si se modifica la política, la estructura del acuerdo pierde su fundamento.
La perspectiva del analista de modelos de negocio
La lección aquí no trata sobre bienes raíces comerciales. Trata sobre lo que tu modelo de ingresos te permite tolerar.
Costco puede instalarse en el mercado inmobiliario más caro, con mayores restricciones y más complejo políticamente de Estados Unidos y aceptar condiciones inaceptables para un minorista convencional, porque lo que realmente vende no está en los estantes. Se trata de una cuota anual de 65 dólares con una tasa de renovación del 90 %. Todo lo que hay en el almacén es un coste de adquisición de clientes disfrazado de inventario. Cuando tu motor de beneficios es recurrente y tu tienda física es solo un canal, puedes ser flexible con respecto a la tienda de una manera que tus competidores no pueden imitar.
Esa es la lección que se puede aplicar a los operadores, y no tiene nada que ver con los almacenes. Analice qué le permite su modelo de monetización aceptar, mientras que sus competidores se ven obligados a rechazarlo. Costco puede aceptar un edificio peculiar sin estacionamiento y con 800 apartamentos. Target, en cambio, tiene que hacer cálculos de superficie y, en la mayoría de los casos, rechazarlo. Mismo sector, misma ciudad, mismo subsidio, pero la respuesta es completamente diferente.
La estrategia es consecuencia del modelo de negocio. Siempre lo ha sido. Esta historia simplemente lo pone de manifiesto.
Según un artículo de The New York Times titulado "Las grandes superficies comerciales tienen una nueva estrategia para entrar en los mercados urbanos", de Lauren Coleman-Lochner, publicado el 12 de julio de 2026, los datos financieros provienen del formulario 10-K del año fiscal 2025 de Costco Wholesale y del anuncio de inversión en tiendas de Target Corporation de marzo de 2026.
