Las compras internacionales de viviendas en Estados Unidos cayeron a su segundo nivel más bajo registrado. Aquí te contamos quiénes lo sufren y quiénes se benefician discretamente.
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), los compradores extranjeros adquirieron viviendas usadas en Estados Unidos por un valor de 45.300 millones de dólares en los 12 meses que finalizaron en marzo de 2026, lo que representa una disminución del 19,1% en el volumen de ventas y del 14% en el número de unidades con respecto al año anterior. Esto equivale a 67.100 viviendas, la segunda cifra más baja desde que la NAR comenzó a recopilar estos datos en 2009. Se esperaba que un dólar más débil atrajera a los compradores, pero no fue así. La menor afluencia de visitantes, las restricciones en los visados y una menor acogida tuvieron el efecto contrario.
Imagínese una jornada de puertas abiertas en Florida que solía atraer a un canadiense que pasaba el invierno allí, a un inversor mexicano y a una familia china que buscaba una segunda residencia en Irvine. Este año, muchas de esas sillas permanecen vacías. Las personas que trabajaban en el sector de la inmigración y el turismo en Estados Unidos, el mismo sector que alimenta el mercado inmobiliario, en su mayoría se quedaron en casa.
Qué pasó
La NAR publicó su informe de 2026 sobre transacciones internacionales en el mercado inmobiliario residencial de EE. UU., elaborado a partir de una encuesta realizada en abril de 2026 a 4970 agentes inmobiliarios. Las cifras principales son contundentes:
- a 45.300 millones de dólares , lo que supone un descenso del 19,1% interanual.
- 67.100 viviendas, un 14% menos que las 78.100 del año anterior, y el segundo total más bajo desde 2009.
- El precio medio es de 465.000 dólares, una cifra inferior al récord del año pasado de 494.400 dólares.
Los compradores se dividieron en dos grupos. Quienes ya residían en Estados Unidos como inmigrantes recientes o titulares de visa adquirieron 37.600 viviendas por un valor de 21.800 millones de dólares (el 56% del total). Los compradores residentes en el extranjero adquirieron menos viviendas, 29.500, pero gastaron más: 23.500 millones de dólares. Esta diferencia es importante y volveremos a analizarla.
Por países, Canadá lideró con el 16% de las compras (10.700 viviendas, 5.200 millones de dólares), seguido de México con el 14% (9.400 viviendas, 5.000 millones de dólares). China ocupó el tercer lugar por volumen con el 11% (7.400 viviendas), pero fue quien más gastó, 7.600 millones de dólares, debido a que los compradores chinos se concentraron en las viviendas de mayor precio en California. Florida se mantuvo como el principal destino con el 20% de las compras, seguida de California con el 19% y Texas con el 12%. Cabe destacar que Nueva York salió del top cinco, siendo reemplazada por Nueva Jersey y Georgia.
La historia de fondo
He aquí la parte que oculta el titular que habla de un año: se trata de un retroceso tras un repunte, superpuesto a una década de caídas.
Tan solo un año antes, la compra de viviendas por parte de extranjeros había aumentado un 44%, el primer incremento anual desde 2017. Por lo tanto, la caída de 2026 revierte gran parte de esa recuperación. Si ampliamos la perspectiva, el panorama es aún más desalentador. La compra de viviendas por parte de extranjeros hoy en día es una sombra del pico alcanzado a mediados de la década de 2010, cuando el capital internacional era un elemento clave en mercados clave como Manhattan, Miami y la costa de California.
El economista jefe de la NAR, Lawrence Yun, atribuyó el último descenso directamente a la caída de visitantes y turistas internacionales. Menos personas viajando al país significa menos personas visitando propiedades, reuniéndose con agentes inmobiliarios y cerrando tratos. El análisis de CNBC añade un factor aún más determinante: la mayor caída se produjo entre los trabajadores altamente cualificados con visas H-1B y similares. La llegada de menos inmigrantes cualificados implica una menor cantidad de compradores que convierten una visa en una hipoteca.
El plan
Lo que suceda a partir de ahora depende de dos factores que controla la política económica, no el mercado.
El primer problema radica en los trámites de visado e inmigración. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés) descubrió que el 68% de los agentes trabajaron con clientes internacionales que finalmente no compraron. De ellos, el 33% no pudo encontrar una propiedad, el 28% mencionó el costo y el 19% señaló problemas con las leyes de inmigración o el visado. Si se flexibiliza este proceso, la demanda de compradores residentes podría recuperarse rápidamente, ya que estas personas ya se encuentran en el país y ya ganan dinero en dólares.
La segunda es la señal de bienvenida. La observación de Yun sobre los visitantes se centra en el sentimiento del mercado. Los compradores extranjeros, el grupo que más gasta por transacción, son los más sensibles a la percepción de que Estados Unidos está abierto a los negocios. Un dólar débil suele atraerlos. Este año no fue así, lo que indica que el sentimiento del mercado está teniendo más peso que el tipo de cambio. Esta situación puede cambiar rápidamente en cualquier dirección, y es la variable que conviene observar en los próximos dos informes.
El ángulo del modelo de negocio
Para un mercado inmobiliario valorado en billones de dólares, la pérdida de 11.000 millones de dólares en gasto extranjero es insignificante en comparación con el total. Pero esta pérdida no se distribuye de manera uniforme, y ahí radica la clave de los modelos de negocio.
Portales y agencias inmobiliarias. Empresas como Zillow y Redfin obtienen ganancias del volumen de transacciones, los contactos y la publicidad de los agentes, no de la nacionalidad del comprador. Los compradores extranjeros representan una pequeña parte del total de transacciones en EE. UU., por lo que el impacto directo en los ingresos es mínimo. El riesgo real se concentra: los portales y las agencias que se especializan en mercados de lujo y de entrada experimentan una caída precisamente en las operaciones con altas comisiones que inflan el promedio. Una venta perdida de un millón de dólares en California equivale, en términos de comisiones, a varias operaciones de precio medio.
Constructores de viviendas de lujo. He aquí el ganador inesperado. Incluso con la caída de la demanda extranjera general, los constructores de viviendas de alta gama siguieron atrayendo a compradores internacionales. Cuando el capital extranjero disminuye, se concentra en el segmento de lujo. La compra promedio por parte de compradores chinos este año rondó aproximadamente el millón de dólares, frente a una mediana general de 465.000 dólares. Los constructores y las agencias inmobiliarias que se encuentran en la cima del mercado conservan una porción desproporcionada de un pastel más pequeño.
Economía del alquiler vacacional. Casi la mitad de las compras de extranjeros, el 49%, se destinaron a viviendas vacacionales o alquileres, frente al 44% para residencias principales. La menor cantidad de compradores extranjeros de segundas residencias implica una menor oferta de viviendas nuevas para alquileres a corto plazo en las zonas más populares del Cinturón del Sol, lo que influye en la de Airbnb en esos mercados específicos. Se trata de un efecto indirecto, pero en Florida y la costa de California es una realidad.
concentración geográfica lo explica todo. Florida, con un 20%, y California, con un 19%, absorben la mayor parte del capital extranjero. Una caída nacional del 14% pasa desapercibida en Ohio, pero supone un auténtico shock de demanda en zonas de lujo como Miami o Irvine. La exposición empresarial no se distribuye por todo Estados Unidos, sino que se concentra en un puñado de códigos postales.
El riesgo
Antes de que alguien lo califique de crisis, tres advertencias.
En primer lugar, la magnitud. Los compradores extranjeros representan una pequeña parte de los aproximadamente cuatro millones de ventas de viviendas usadas que se realizan en Estados Unidos en un año normal. Este informe refleja la percepción del mercado y el segmento de lujo, no influye en los precios nacionales de la vivienda.
En segundo lugar, el mito de la asequibilidad. Es tentador suponer que menos compradores extranjeros significan más viviendas asequibles para los residentes locales. Sin embargo, la investigación no respalda esta afirmación a nivel nacional. Los compradores extranjeros nunca fueron la razón por la que el estadounidense promedio tenía dificultades para comprar una vivienda. El factor más importante para la asequibilidad en este momento es la mano de obra en la construcción, y el control migratorio también está reduciendo esa oferta. La escasez de trabajadores para construir viviendas sí representa un problema real de asequibilidad. La disminución de compradores extranjeros, en general, no lo es.
En tercer lugar, los datos de las encuestas tienen limitaciones. Se trata de estimaciones proporcionadas por agentes inmobiliarios, no de registros de escrituras, y los totales varían de un año a otro. Un año de descenso que contrarresta un año de aumento del 44 % es un patrón que conviene observar, pero no una tendencia en la que apostar el negocio.
Preguntas rápidas
¿Cuánto cayeron las compras de extranjeros? Disminuyeron un 19,1% en dólares y un 14% en unidades, hasta los 45.300 millones de dólares y 67.100 viviendas.
¿Por qué, cuando el dólar estaba más débil? Un dólar más débil debería atraer compradores extranjeros. Sin embargo, esto se vio contrarrestado por la disminución de visitantes internacionales, las restricciones en los visados y un menor interés en mudarse o invertir en Estados Unidos.
¿Qué países compran más? Canadá y México lideran en número de viviendas. China gasta la mayor cantidad de dólares, comprando propiedades más caras en California.
¿Adónde va el dinero? Florida (20%), California (19%) y Texas (12%) dominan. Nueva York salió del top cinco.
¿Esto abarata las viviendas para los estadounidenses? No de forma significativa a nivel nacional. Los compradores extranjeros representan una pequeña porción concentrada del mercado.
La perspectiva del analista de modelos de negocio
La cifra que importa no son los 45.300 millones de dólares. Es la diferencia entre el 56% de los compradores extranjeros que ya residen aquí y los compradores radicados en el extranjero que más gastan por transacción. Este informe en realidad presenta dos historias con un mismo titular. La disminución de compradores residentes se debe a la política migratoria y puede revertirse en cuanto se reabra el flujo de visas. La disminución de compradores extranjeros se debe a la percepción del mercado, y ningún tipo de cambio la ha corregido este año.
Para quienes tienen negocios relacionados con el mercado inmobiliario estadounidense, la conclusión no es alarmarse por la disminución del mercado, sino observar dónde se concentra el capital restante. La demanda extranjera no solo cayó, sino que se concentró en el segmento de lujo y en unos pocos estados. Los ganadores en un mercado con menor número de compradores extranjeros son los actores del mercado de lujo en Florida y California. Quienes venden viviendas de precio medio apenas lo notaron. En un mercado tan concentrado, la geografía y el rango de precios constituyen la base del modelo de negocio.
